גבעתיים היא העיר המובילה בישראל בשיעור ההתחדשות העירונית מסך התחלות הבנייה, עם 92.3% מהיחידות החדשות שנבנות במסגרת פינוי בינוי ותמ"א 38. כך עולה מניתוח נתוני הלמ"ס לשנת 2025. בת ים קרובה מאחוריה עם 80.5%, ואילו תל אביב-יפו שומרת על מקומה כמובילה הארצית במספר יחידות הדיור המוחלט.
ענף ההתחדשות העירונית בישראל סיים את שנת 2025 עם נתונים מאכזבים: מספר היתרי הבנייה לפינוי-בינוי צנח ב-15% בהשוואה לשנה הקודמת. כך עולה מהדוח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בשנת 2025 ניתנו היתרי בנייה לפינוי-בינוי עבור 13,066 דירות בלבד, לעומת 15,436 דירות ב-2024. בסך הכולל, רשויות מקומיות ברחבי הארץ הוציאו ב-2025 היתרי בנייה לכ-28,902 דירות בהתחדשות עירונית, ירידה של כ-7.5% לעומת כ-31,200 היתרים שניתנו ב-2024.
תל אביב-יפו רשמה בשנת 2025 סך של 4,134 יחידות דיור שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית, המהוות 58.4% מסך התחלות הבנייה בעיר. לשם השוואה, בשנת 2024 עמד המספר על 4,334 יחידות, כלומר חלה ירידה של כ-5% בהתחלות הבנייה בתחום זה. גם שיעור ההתחדשות מסך הבנייה ירד, מ-62.8% בשנת 2024 לפחות מ-60% בשנת 2025. מבחינת היתרי בנייה לפינוי-בינוי, תל אביב מובילה במסלול ההתחדשות הבניינית עם היתרים ל-180 מבנים, 140 מהם בהריסה ובנייה מחדש ו-40 בחיזוק ועיבוי.
השינוי הבולט ביותר הוא בפיזור הגאוגרפי של הפרויקטים. ירושלים מובילה ב-2025 במספר היתרי הבנייה לפינוי-בינוי עם 4,092 דירות ב-11 תוכניות, כלומר כשליש מכלל הדירות שקיבלו היתרים במסלול זה בכל הארץ. פתח תקווה מדורגת במקום השני במספר התחלות הבנייה עם 1,905 יחידות דיור שהחלו להיבנות בהתחדשות עירונית, המהוות 66.6% מסך התחלות הבנייה בעיר, ועלייה של 42% ביחס לשנה הקודמת. ירושלים נמצאת במקום השלישי בהתחלות הבנייה עם 1,588 יחידות, אך שיעורן מסך הבנייה בעיר נמוך בהרבה ועומד על 23.1% בלבד.
בת ים בולטת במיוחד עם קפיצה של 57% ביחס לשנת 2024, כשבשנת 2025 החלו להיבנות בה 1,412 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, המהוות כ-80% מסך הבנייה בעיר. אשדוד מדורגת חמישית עם 736 יחידות, אך בניגוד לבת ים, עיר הנמל חוותה ירידה חדה של כ-24% ביחס לשנת 2024.
בחמישייה השנייה ניתן למצוא את רעננה עם 707 יחידות, גבעתיים עם 706 יחידות וחיפה עם 689 יחידות. רמת גן מדורגת במקום התשיעי עם 606 יחידות, אך רושמת ירידה של 26% ביחס לשנת 2024. חולון סוגרת את העשירייה עם 535 יחידות, המהוות כ-55% מהתחלות הבנייה בה. ראוי לציין את בית שמש, שקפצה ממקום של אפס התחלות בנייה בהתחדשות בשנת 2024 ל-404 יחידות בשנת 2025.
מחוז חיפה מציג תמונה חיובית עם זינוק של 64% בהתחלות הבנייה בהתחדשות העירונית. טירת כרמל רשמה 271 יחידות בהתחדשות לעומת 86 בלבד בשנת 2024. קריית אתא הוסיפה 165 יחידות המהוות רבע מהבנייה החדשה בעיר, וקריית מוצקין וביאליק הגיעו לכ-90 יחידות כל אחת.
בניגוד חד לתמונה בערי המרכז, ערי הפריפריה בדרום ובצפון נותרות מחוץ למפת ההתחדשות לחלוטין. אופקים רשמה 2,346 התחלות בנייה כלליות בשנת 2025, קריית גת 2,008 ונתיבות 1,981, אך בשלוש הערים הללו לא החל להיבנות אף לא פרויקט אחד בהתחדשות עירונית. התמונה זהה בבאר שבע עם 666 יחידות, אשקלון עם 646, אילת עם 425 ודימונה עם 349, כולן ללא כל התחדשות עירונית. גם בצפון, נוף הגליל עם 901 יחידות, טבריה עם 749 ועפולה עם 621 בנו הכל על קרקעות פנויות.
על אף הירידה בהיתרים, בתחום התכנון נרשם שיא של כל הזמנים: 186 תוכניות מפורטות למתחמי פינוי-בינוי אושרו ב-2025 לעומת 156 ב-2024, גידול של כ-33%. כמו כן, כ-47 מתחמי פינוי-בינוי עם מעל 48 אלף יחידות דיור חדשות הוכרזו במסלול הרשויות. לראשונה הוכרזו מתחמים במעלה אדומים, באילת שם הוכרזו 5 מתחמים חדשים שבהם ייהרסו 605 דירות ויוקמו 1,845, וכן בנשר, צפת, קריית שמונה, נהריה, חצור הגלילית וטירה שבמגזר הערבי.
כרמלה קופר, עורכת ראשית בתחום, מסבירה את הפערים: "המלחמה הדגישה את חשיבות ההתחדשות העירונית ככלי מרכזי ליצירת דירות ממוגנות, אך התקופה המאתגרת בענף הבנייה גורמת דווקא לעיכוב ביציאה לדרך של פרויקטים חדשים. חשוב לציין שברמת התכנון מדי יום מאושרות תוכניות התחדשות חדשות, חלקן בהיקפים של אלפי יחידות דיור. החסמים עולים לרוב בשלב הרישוי והליווי הבנקאי". לדבריה, "גם לערי הפריפריה טרם נמצא פתרון, ולמרות שברמת התכנון יש כבר תוכניות מאושרות גם בדרום ובצפון, המימוש בפועל עוד לא קורה".
מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, הודיע כי ב-2026 הרשות תפעל להאצת מימוש תוכניות מאושרות ולהבאתן לשלב ההיתרים. לדבריו, "נפעל לקיצור תהליכים, הסרת חסמים ושיפור הכלים הכלכליים, לצד קידום התחדשות עירונית באזורים שנפגעו במלחמה".
הנתונים הוצגו לקראת כנס הנדל"ן השנתי שייערך ב-7 ביוני במרכז הכנסים לאגו בראשון לציון, שבו צפויה ההתחדשות העירונית לעמוד במרכז הדיון המקצועי.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה