דוח מבקר המדינה: מאות מיליוני שקלים לעיריות לא נוצלו, ומצלמות אכיפה פגעו בפרטיות

מבקר המדינה מתניהו אנגלמן פרסם דוח ביקורת חריף על קידום ההתחדשות העירונית בישראל, ובו ממצאים קשים: תקציב של 660 מיליון שקל שהועמד לרשות העיריות - ונוצל רק בשליש ממנו. הדוח, שסקר את השנים 2021 עד 2024, חושף גם כשל מדיניות ממשי: הממשלה לא גיבשה עד היום תוכנית לאומית אחודה להתחדשות עירונית, למרות שהמבקר המליץ על כך כבר בעבר.

הסכמי המסגרת שנחתמו עם 18 עיריות בין השנים 2023 ו-2024 אמורים היו להזרים כסף לתשתיות שיתמכו בבנייה. הסכם המסגרת הראשון, שנחתם ב-2023 עם 12 ערים בהיקף של 440 מיליון שקל, הוא שנבדק לעומק. מהבדיקה עלה כי רק 144.5 מיליון שקל מתוך 440 מיליון שקל נוצלו בפועל - שיעור מימוש של 33% בלבד. הרשויות שחתמו על ההסכם נדרשו, כתנאי לקבלת התמריץ, להתחייב להוצאת היתרי בנייה עבור לפחות 3,500 יחידות דיור תוך חמש שנים, בקצב של לא פחות מ-600 היתרים בשנה. העמידה בתנאים הזכתה כל רשות בין 20,000 ל-30,000 שקל עבור כל היתר תוספתי. בצד הסכם זה, נחתם במאי 2024 הסכם מסגרת שני עם שש עיריות נוספות בהיקף של 220 מיליון שקל; המבקר המליץ כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תבחן את חסמי הניצול ותפעל לניצול יתרת התקציב עד סוף 2030.

הפערים בין הרשויות השונות בולטים. עיריית רמת גן ניצלה כ-98% מהתקציב שאושר לה, עיריית בת ים ניצלה 82% ועיריית ירושלים 76%. לעומתן, עיריות לוד וקריית ים לא ניצלו כלל את התקציב שהוקצה להן - אפס אחוזים. בבית שמש מומשו 2% בלבד מתקציב של כ-33 מיליון שקל. העיריות לוד ונתניה הסבירו כי הן מתקשות לממן מראש את עלויות התשתית לפני שמגיע הכסף מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וכי קשה להן להעריך את עלות התשתיות בשלב החתימה על ההסכם.

מלבד אי-הניצול התקציבי, מצא המבקר פערי מידע גדולים בין הגופים שאמורים לעבוד יחד. בעיריית לוד בלבד התגלה פער של כ-40,000 יחידות דיור בין הנתונים שהציגו משרד הבינוי והשיכון, הרשות להתחדשות עירונית והעירייה עצמה - לגבי היקף ההתחדשות בתחומה. בנוסף, לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כלל אין נתונים על המיזמים המקודמים בתחום העיר קריית שמונה. "פערים אלה מצביעים על היעדר תיאום בעדכון המידע בין הגופים", קבע המבקר, "דבר העלול להשפיע על קבלת ההחלטות ועל הפניית משאבים הולמת".

נושא מרכזי נוסף בדוח הוא הריכוז הגאוגרפי של מיזמי ההתחדשות. מתוך 814 מיזמי פינוי-בינוי ברחבי הארץ, שכוללים כ-479,772 יחידות דיור מוצעות, 472 מיזמים - כ-58% - מקודמים ומבוצעים במחוזות המרכז ותל אביב. בהם נכללים כ-56% מכלל יחידות הדיור המוצעות. מחוז ירושלים מהווה 18% מהמיזמים, מחוז חיפה 12%, הדרום 6.6% והצפון 4.1% בלבד.

המבקר מסביר כי הגורם הכלכלי הוא שמכתיב את הפריסה הזו. ה"מכפיל" - היחס בין מספר הדירות החדשות לקיימות במתחם - הוא אינדיקטור לכדאיות הכלכלית של מיזם. במחוז תל אביב עומד המכפיל הממוצע על 3.2 בלבד, כלומר נדרשת תוספת קטנה יחסית של דירות כדי לממן את הפרויקט. במחוז הדרום, לעומת זאת, המכפיל קרוב ל-10 - כלומר יזם צריך לבנות כמעט עשרה דירות כדי לממן פינוי ובנייה של כל דירה קיימת, מה שהופך את הפרויקטים לכמעט בלתי אפשריים ללא סיוע ממשלתי.

הבעיה חריפה במיוחד ביישובים הפגיעים לרעידות אדמה ולאיומים ביטחוניים. בין השנים 2017 ל-2025 לא הוצא אף היתר בנייה ב-23 מיזמי פינוי-בינוי המקודמים בבית שאן, טבריה, צפת וקריית שמונה - כולן ערים הנמצאות בקרבת קו השבר הסורי-אפריקאי ובאזורי סיכון ביטחוני. בקריית שמונה, ציין המבקר, מקודמים פרויקטים על הנייר, אך אף אחד מהם לא קיבל היתר בנייה. מחלוקות מתמשכות עם רשות מקרקעי ישראל בנושאי איחוד וחלוקה תוקעות את המיזמים.

הדוח חושף גם כשלים בתוכניות ההתחדשות הפנים-עירוניות. בעיריות נתניה, קריית ים, קריית שמונה ורעננה נמצא כי מסמכי המדיניות שגיבשו הרשויות לא כוללים כלל התייחסות לשלבי הביצוע של מיזמי ההתחדשות - רק לשלבי התכנון. ברעננה בפרט קבע המבקר כי "אין גורם המרכז את כלל הידע והחסמים בתחום ההתחדשות העירונית", ועיריית רעננה אף לא הגישה מועמדות לקולות הקוראים שפרסמה הרשות הממשלתית להקמת מינהלות עירוניות. כ-32% מהרשויות שבתחומן פועלים מיזמי פינוי-בינוי - 23 מתוך 71 רשויות - אינן מפעילות כלל מינהלת התחדשות עירונית.

נושא נוסף שעולה בדוח הוא השימוש במצלמות אכיפת חניה ונתיבי תחבורה ציבורית, ובו ממצאים חמורים בתחום הפרטיות. ארבע רשויות שנבדקו - עיריות הרצליה, רמת גן וחדרה והמועצה המקומית בנימינה-גבעת עדה - הפעילו בשנת 2025 כ-189 מצלמות שהניבו בשנת 2024 כ-121,000 דוחות וקנסות בהיקף של כ-44 מיליון שקל. ברמת גן נמחקו כ-256,000 אירועים שנקלטו במצלמות ללא תיעוד וללא נימוק כלשהו, ומבלי שבוצעה בקרת הנהלה על פעולות הפקחים. ברמת גן ובנימינה-גבעת עדה שמרו צילומים באיכות שאפשרה זיהוי עוברי אורח בניגוד להוראות חוזר מנכ"ל משרד הפנים, ובהרצליה ובחדרה יכלו הפקחים לבטל ביוזמתם את טשטוש הפנים בסרטונים - פרצה שנסגרה רק בעקבות הביקורת. המבקר אנגלמן ציין כי "השימוש של הרשויות המקומיות במצלמות לאכיפת דיני חניה ונת"צים מייעל את האכיפה, אולם הוא עלול לפגוע בפרטיות של עוברי הדרך, ולכן מחייב בחינה זהירה ושימוש מידתי ומוגבל".

הדוח כולל גם תגובות של הגורמים הנבדקים. מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר כי הגורמים שם לומדים את הממצאים, וכי בימים אלה הרשות עובדת על גיבוש תוכנית תלת-שנתית. הרשות ציינה כי לאחרונה הוקצו לה כ-1.4 מיליארד שקל עבור מענקים, מינהלות עירוניות והמשך תכנון בפריפריה, בדגש על קו העימות מבאר שבע ועד קריית שמונה. מרשות מקרקעי ישראל נמסר כי היא פועלת לגיבוש פתרונות שיגדילו את הוודאות התכנונית והכלכלית, ומינהל התכנון ציין כי ב-2025 כמחצית מיחידות הדיור שאושרו היו במסגרת התחדשות עירונית.

המבקר אנגלמן הפנה המלצות ישירות למשרד ראש הממשלה, לרשות מקרקעי ישראל, למינהל התכנון ולרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: לגבש לאלתר מסמך מדיניות לאומי, לבחון את חסמי הניצול בהסכמי המסגרת, ליצור תנאים כלכליים שיאפשרו קידום מיזמים גם באזורים שאין בהם כדאיות כלכלית - בעיקר באלה הנמצאים בסיכון מרעידות אדמה וביטחוני.