דוח מבקר המדינה: בנק ישראל ביטל מגבלת הפריים בלי לבדוק סיכונים - והלווים שילמו

ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא בישראל זינק מ-4,200 שקלים בשנת 2019 לכ-5,800 שקלים בשנים 2024-2025. תוספת של 1,600 שקלים בחודש, שמשקי בית רבים נאלצים לגרד ממה שנותר מתקציב המזון, החינוך והפנאי. דוח מיוחד של מבקר המדינה מתניהו אנגלמן, שפורסם השבוע, מציג תמונה מטרידה של שוק שהתנפח במהירות תוך שהפיקוח הרגולטורי עליו נותר מאחור.

יתרת חוב המשכנתאות של הציבור הגיעה נכון ליוני 2025 לשיא של כ-630 מיליארד שקל, לעומת כ-300 מיליארד שקל בשנת 2015. מדובר בגידול של כ-110% בתוך עשור בלבד. המשכנתא הממוצעת חצתה את רף מיליון השקלים, ורמת הסיכון בתיק ממשיכה לטפס: שיעור ההלוואות המוגדרות בסיכון גבוה עלה מכ-20% בינואר 2022 לכ-31% ביולי 2025. המבקר אנגלמן מזכיר בהקשר זה את משבר הסאב-פריים בארצות הברית, ומדגיש כי שוק המשכנתאות הפך לאחד ממוקדי הסיכון המרכזיים במשק.

אחד הממצאים החריפים בדוח נוגע להחלטת בנק ישראל מדצמבר 2020 לבטל את המגבלה על רכיב הפריים במשכנתאות. עד אז, ההוראה קבעה שחלק ההלוואה בריבית משתנה קצרה לא יעלה על שליש. לאחר הביטול, יכלו לווים לקחת עד שני שלישים מהמשכנתא במסלולים אלה. הציבור הסתער על מסלול הפריים, ומשקל המסלולים המשתנים הקצרים בתיק המשכנתאות גדל מכ-29% בסוף 2020 לכ-37% במרץ 2022. כשבנק ישראל החל להעלות ריבית בשנים 2022-2023, מצאו עצמם מאות אלפי לווים מול זינוק חד. עבור הלוואות שנלקחו ב-2021, עלייה ממוצעת של כ-1,047 שקלים בהחזר החודשי. לפי המבקר, הפיקוח על הבנקים לא בחן את השפעת ההחלטה לפני קבלתה.

ממצא נוסף שעולה מהדוח נוגע למחדל שנמשך תשע שנים. מאז 2016 עד פברואר 2026, לא עודכנה תקרת שווי הנכס לצורך קבלת הטבות בהוראה 329, שנועדה לסייע לזכאים לרכוש דירה במחיר מופחת עם הון עצמי נמוך. התקרה נותרה קפואה על 1.8 מיליון שקלים, בעוד מדד מחירי הדירות עלה באותה תקופה ב-52.2% ומחיר הדירה הממוצעת קפץ מ-1.53 מיליון שקל ל-2.34 מיליון שקל. רק במהלך תקופת הביקורת עצמה פרסם בנק ישראל תיקון שהעלה את התקרה ל-2.1 מיליון שקלים. אלא שהמבקר מציין כי העדכון הוצמד למדד המחירים לצרכן, שעלה רק כ-21%, ולא למדד מחירי הדירות, כך שהפער ממשיך להתרחב ולפגוע בדיוק באוכלוסיות שהכלי נועד לסייע להן.

תופעה נוספת שמקבלת מקום נרחב בדוח היא מבצעי המימון של הקבלנים, בעיקר עסקאות מסוג "20%-80%" ו-"10%-90%". בחודשים הסמוכים ליוני 2024 הגיע שיעורן לכ-60% מכלל העסקאות. היקף האשראי המצטבר שניתן בהלוואות בסבסוד קבלנים זינק מכ-453 מיליון שקל בדצמבר 2023 לכ-8.4 מיליארד שקל באוגוסט 2025, גידול של פי 18.5 בפחות משנתיים. המבקר מזהיר כי מבצעים אלה יוצרים אשליה של נגישות ומאפשרים לרוכשים לדחות את ההתמודדות עם גיוס עיקר המימון, תוך חשיפה לסביבת ריבית עתידית לא ידועה. בנוסף, בחלק מהמקרים לא מתבצע חיתום מלא בשלב החתימה, מה שמאפשר עסקאות עם רוכשים שאין להם יכולת כלכלית מספקת.

תחום נוסף שמוצא בדוח חסר הוא שוק ייעוץ המשכנתאות. כ-61% מנוטלי המשכנתאות נעזרים כיום ביועץ, ומוערך כי בישראל פועלים כ-2,000 עד 2,500 יועצים. אלא שהתחום אינו דורש רישיון, בחינות הסמכה או התמחות. במקרים חריגים נמצאו חברות שגבו שכר טרחה של יותר מ-10% מסך המשכנתא בתוספת מע"מ, סכום שיכול לחצות 100 אלף שקל בעסקה ממוצעת. בשוק החוץ-בנקאי פועלים מודלי תגמול הכוללים עמלות, פרסים ומתנות מגופי אשראי, מה שעלול להטות המלצות לאפיקים יקרים יותר. המבקר מציין כי בהיעדר רגולטור, לתלונות נגד יועצים אין כיום כתובת ברורה.

הדוח מתייחס גם לפערי גישה בקרב אוכלוסיות שונות. בחברה הערבית, שמהווה כ-20% מהאוכלוסייה, ניתנות כ-2% בלבד מהמשכנתאות בישראל. המבקר מצביע על שילוב של חסמים: בעיות ברישום מקרקעין, מאפייני בנייה עצמית ופערי נגישות פיננסית. הוא מזהיר כי בהיעדר פתרונות אשראי מוסדרים, תושבים רבים נדחפים להסתמכות על הלוואות יקרות ואף גורמים פליליים. במגזר החרדי, לעומת זאת, נמצא מודל מימון תלת-שכבתי הכולל משכנתא בנקאית, הלוואות מגמ"חים ואשראי חוץ-בנקאי. מאחר שהלוואות גמ"ח אינן מדווחות למערכת נתוני האשראי, הבנקים אינם רואים את מלוא רמת המינוף של אותם משקי בית, מה שמקשה על הערכת הסיכון האמיתי.

גם רמת התחרות בשוק מקבלת ציון שלילי. למרות רפורמת השקיפות שהושקה באוגוסט 2022, בשנת 2024 כ-63% מהלווים הסתפקו בהצעה מבנק אחד בלבד, לעומת 56% לפני הרפורמה. כלומר, שיעור הלווים שמשווים בין הצעות דווקא ירד. 93% מהמשכנתאות מועמדות בידי ארבעה בנקים בלבד, ו-98% מהלווים ויתרו על הסלים האחידים שנועדו להקל את ההשוואה ובחרו בסל מותאם אישית.

בנק ישראל דחה בחריפות את ממצאי הדוח. "שוק המשכנתאות חשוב מדי מכדי שיידון בדוח לא מקצועי, רצוף שגיאות וסתירות", נכתב בתגובתו. בנק ישראל טען כי השוואת נתון חודשי לנתון מצטבר בהקשר של הלוואות הסבסוד היא שגויה מתודולוגית, וכי המבקר מתעלם ממכלול הצעדים שננקטו. בנוסף, הבנק דחה את הטענה שאין בידיו נתונים מספיקים וציין כי הוא מקבל מידע שוטף חודשי על הפעילות.

הדוח מתפרסם בעיתוי שבו חלק מהתיקונים כבר נמצאים בדרך: בפברואר 2026 עודכנה תקרת שווי הנכס לזכאים, ובמאי 2026 אושר חוק לאסדרת ייעוץ המשכנתאות בקריאה ראשונה. אולם השאלה המרכזית שמותיר הדוח פתוחה היא האם הצעדים האלה מספיקים ומהירים מספיק, כשחוב הציבור לדיור כבר עומד על שיא של מאות מיליארדי שקלים ורמת הסיכון ממשיכה לעלות.