בית המשפט העליון סגר את הדלת בפני עיריות תל אביב וירושלים: השופטת יעל וילנר דחתה את בקשותיהן לדיון נוסף בפסק הדין שקבע כי לא ניתן לגבות היטל השבחה על זכויות תמ"א 38 שלא מומשו. ההחלטה מאשררת את פסק הדין התקדימי שניתן באוקטובר 2025 ומשמעותה אובדן של עשרות מיליארדי שקלים בהיטלים אותם ביקשו הרשויות המקומיות לגבות מבעלי דירות.
פסק הדין המקורי ניתן ב-16 באוקטובר 2025 על ידי הרכב של שלושה שופטים - אלכס שטיין, נועם סולברג ויוסף אלרון. ההרכב קבע כיצד יש לחשב היטל השבחה על נכסים שערכם עלה בשל שילוב של תמ"א 38 ותוכניות משביחות אחרות, כגון תוכנית הרובעים בתל אביב ותוכנית מרחביה בירושלים. הגישה שהנחתה את שתי העיריות עד כה הייתה שמכיוון שאושרו תוכניות משביחות שחלקן נגזרו מתמ"א 38, נוצר בנכסים פוטנציאל להשבחה עתידית - גם אם בפועל לא נעשה בנכס דבר. בית המשפט דחה גישה זו מכל וכל.
"חיוב הנישום בהיטל השבחה תלוי בקיומו של קשר סיבתי בין התעשרותו לבין התוכנית המשביחה", כתב השופט שטיין בהחלטה. "באין קשר סיבתי כאמור, חיוב בהיטל השבחה לא יכול לקום. הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח." בית המשפט הבהיר כי תמ"א 38 היא תוכנית כללית שאין ודאות שהיא ישימה בכל נכס, בניגוד לתוכניות רגילות שמידת הוודאות לגביהן גבוהה יותר ומצדיקה הטלת היטל.
לאחר פסיקה זו הגישו הוועדות המקומיות של תל אביב וירושלים בקשות לדיון נוסף. הן טענו להשלכות כלכליות כבדות על קופת הרשויות, למורכבות הסוגייה ולחוסר אחידות בפסיקות קודמות. השופטת וילנר דחתה את כל הטענות. היא קבעה כי פסק הדין אינו סותר הלכות קודמות כמו הלכת "רון" או "לוסטרניק", אלא מיישם אותן על נסיבות המקרה. השלכות כלכליות, כך הבהירה, אינן מהוות כשלעצמן הצדקה לדיון נוסף. כמו כן קבעה כי טענות הוועדות בנוגע לטעויות שנפלו בפסק הדין הן טענות ערעוריות במהותן, ו"דיון נוסף אינו משמש כערכאת ערעור או כמקצה שיפורים". בית המשפט חייב כל אחת מהוועדות ב-15 אלף שקל הוצאות משפט.
ההשלכות המעשיות של ההחלטה הן מיידיות ורחבות. מאות שומות להיטלי השבחה שהוצאו בשתי הערים נמצאות כעת חסרות בסיס משפטי. מאות תיקים נוספים שהיו תקועים בוועדות הערר בהמתנה להכרעה - מקבלים כעת את תשובתם. המשמעות הכספית היא חיסכון ממשי לבעלי דירות ואובדן הכנסות בהיקף של עשרות מיליארדי שקלים לרשויות המקומיות.
עורכי הדין והשמאים שייצגו בעלי דירות מברכים על ההחלטה, אך מזהירים שהמאבק עוד לא תם. עו"ד אריאל קמנקוביץ ממשרד קמנקוביץ-זלמנוביץ, המייצג מאות תיקים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, אמר: "אנו חשים סיפוק רב מהתוצאה, לפיה סוף-סוף הצדק נעשה, אך מצרים על עינוי הדין שגרמה ועודה גורמת העירייה לנישומים רבים." עם זאת הוסיף: "עיריית תל אביב לא תוותר על מאות מיליונים של היטלי ההשבחה אותם ניסתה לגבות בהתבסס על טענות משפטיות, ועתה תנסה לבסס את טענותיה בנימוקים שמאיים. לכן צפוי עוד סבב ארוך של התדיינויות שיכלול ועדות ערר וערכאות משפטיות, והסיפור עוד רחוק מסיומו."
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, המלווה אף הוא מאות בעלי דירות ברובעים 3 ו-4, ציין כי "בית המשפט קיבע את המבחן השמאי ושווי השוק כמבחן המרכזי לבחינת חישובי השבחה. עיריות תל אביב וירושלים ניסו ליצור מסלול עוקף תמ"א לאורך שנים כדי לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות, אולם בית המשפט אימץ את עמדתנו השמאית, המכירה בתרומת תמ"א 38 לשווי הדירות."
עו"ד צבי שוב, המתמחה בהיטלי השבחה, פירט את המשמעות הרחבה יותר של הפסיקה: "בית המשפט מעגן את התפיסה שחישוב ההיטל חייב להתבסס על המציאות הכלכלית בשוק, ולא על מניפולציות של מצב קודם תיאורטי. במקום להתפלפל משפטית על פוטנציאל של תמ"א 38 שלא מומש, חוזרים לבסיס: שווי השוק האמיתי של הנכס. בעת הנוכחית, כששוק הנדל"ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, אין הצדקה להעמיס על בעלי הנכסים נטל מס המבוסס על חישובים תיאורטיים."
עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' הוסיף כי מדובר ב"סוף פסוק לסאגה האינסופית", אך לא חמק מהסתייגות: "האם זה הוגן? אולי. אבל לפחות יש ודאות." ההחלטה מסמנת תפנית עמוקה בכללי המשחק בין רשויות מקומיות לבעלי נכסים - אך כל עוד העיריות לא ויתרו על הכסף שחזו בעיניהן, המערכה בשטח צפויה להימשך.
ההכרעה מסיימת פרק משפטי שהחל לפני שנים, אך לאור הכוונה המוצהרת של העיריות לעבור ל"מסלול שמאי", המאבק האמיתי בין בעלי הדירות לרשויות המקומיות עשוי להתחיל מחדש - בזירות אחרות.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה