פיצול חד בשוק הנדלן: דירות חדשות זינקו, יד שנייה קורסת

שוק הנדל"ן מציג תמונה מפוצלת: בחודשים מרץ-מאי 2026 נמכרו בישראל כ-21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים. אלא שמאחורי המספר הכולל מסתתרים שני שווקים שנעים בכיוונים מנוגדים לחלוטין. הדירות החדשות מאיצות, ושוק היד השנייה נסוג.

מכירות הדירות החדשות עלו בניכוי עונתיות ב-20.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בעלייה של 8.2% בנתון המקורי ו-17% לאחר ניכוי עונתיות. מנגד, מכירות הדירות מיד שנייה ירדו ב-17.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים, ובהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025 נרשמה ירידה חדה של 13.7%. בניכוי עונתיות מדובר בירידה של 9.1%.

מבחינת הרכב העסקאות, 41.6% מסך הדירות שנמכרו בתקופה זו היו דירות חדשות, כ-8,910 דירות, מהן כ-28.9% נמכרו במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי. יתר 58.4%, כ-12,480 דירות, היו יד שנייה. בחודש מאי לבדו נמכרו כ-8,350 דירות, מתוכן כ-3,700 חדשות וכ-4,650 יד שנייה.

הכוח שמניע את הדירות החדשות הוא בעיקר מבצעי הקבלנים. באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציינים כי הגידול במכירות התרכז בפלח הדירות החדשות, לצד גידול מחודש בשכיחות הטבות המימון שהקבלנים מציעים, בפרט באזורים שבהם עד לאחרונה הן היו נדירות. שיעור העסקאות שבהן דווח על הטבת מימון עמד על 20% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי. באזור ירושלים זינק השיעור הזה ל-43%, לעומת 17% בחודשים הקודמים. גם נטילת המשכנתאות תרמה למגמה: בנק ישראל פרסם כי היקף המשכנתאות ביוני 2026 הגיע לשיא מתחילת השנה.

תל אביב מובילה את טבלת מכירות הדירות החדשות בפער ניכר. בחודשים מרץ-מאי נמכרו בעיר 1,137 דירות חדשות, עלייה של 35% לעומת שלושת החודשים הקודמים. מאחוריה ירושלים עם 539 דירות, ירידה של 4.6%, ואשדוד עם 442 דירות, עלייה של 115.6%. הסיבה לפריצה בתל אביב ידועה: שני מבצעי מכירות אינטנסיביים שיזמו קבלנים בעיר, אחד בשדה דב והשני בפרויקט התחדשות עירונית, הקפיצו את המכירות באזור מ-150 דירות במאי 2025 ל-481 דירות במאי 2026. שני הפרויקטים האלה בלבד ריכזו 44% מסך מכירות הקבלנים באזור תל אביב בחודש מאי.

למרות הבולטות של תל אביב, הכלכלן הראשי מדגיש כי מאי 2026 חייב להיחשב כחודש חלש מאוד בשוק. הגידול של 23% לעומת מאי 2025 מוסבר בחלקו בעובדה שמאי אשתקד היה ערב מבצע "עם כלביא", ולכן מדובר בבסיס השוואה נמוך במיוחד. הגידול של 63% לעומת אפריל 2026 מוסבר בפשטות: אפריל היה חודש חגים, ועסקאות שנדחו הצטברו למאי.

נתוני האוצר מגלים כי בחודש מאי נרכשו בפועל 8,246 דירות. בהשוואה רב-שנתית, רמת העסקאות בשוק החופשי עדיין נמצאת בשליש התחתון של הדירוג ההיסטורי לפחות מאז תחילת שנות האלפיים, נתון המבליט עד כמה ההתאוששות הנוכחית עדיין שברירית.

בשוק היד השנייה ירידות נרשמו בכל המחוזות ללא יוצא מן הכלל. מחוז תל אביב ספג ירידה של 23.1%, מחוז חיפה 18.7%, הדרום 18.4%, הצפון 17.9%, ירושלים 16% והמרכז 13.8%. ברמת הערים הובילה ירושלים עם 847 עסקאות יד שנייה, אך גם היא רשמה ירידה של 16.3%. חיפה עם 773 דירות ירדה ב-21.2%, ובאר שבע עם 556 דירות ירדה ב-20.8%. תל אביב ספגה את הירידה החדה ביותר בקרב הערים הגדולות, עם צניחה של 37.5% ל-434 עסקאות בלבד.

מצד ההיצע, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד בסוף מאי 2026 על כ-84,130 דירות, לעומת כ-66,840 בחודש המקביל לפני שנתיים. חודשי ההיצע עומדים על 28.9 חודשים. כ-30.2% מהמלאי הזה מרוכז במחוז תל אביב, כ-25,390 דירות, ועוד 25% במחוז המרכז. בערים הגדולות מובילה ירושלים עם כ-10,370 דירות שנותרות למכירה, ואחריה תל אביב עם כ-9,810. מגמת הצבירה של מלאי הדירות שאפיינה את השוק מאפריל 2022 עד נובמבר 2025 התייצבה החל מדצמבר האחרון.

המלאי הגבוה מסביר גם את הזינוק בהטבות המימון שמציעים הקבלנים. באזור רחובות, למשל, זינקה שכיחות הטבות המימון ל-37% מסך מכירות הקבלנים, לעומת 12% בלבד באפריל השנה, ובירושלים הגיע מלאי הדירות החדשות הלא מכורות לשיא של יותר מ-10,000 דירות, זינוק של 30% בתוך 12 חודשים בלבד.

נתוני המגמה של הלמ"ס מצביעים על שינוי כיוון אפשרי: לאחר ירידה ממושכת שנמשכה מיוני 2024 עד ינואר 2026 בקצב של 0.8% לחודש, החל מפברואר 2026 נרשמת עלייה מתונה של 0.9% לחודש בממוצע. אגף הכלכלן הראשי מוסיף כי רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הסתכמו במאי ב-3,819 דירות, גידול של 28% לעומת מאי אשתקד. לעומת זאת, משפרי הדיור היו הסגמנט היחידי שרשם ירידה, עם 1,907 עסקאות, ירידה של 11%.

השאלה האם מדובר בתפנית אמיתית בשוק או בתוצאה של מבצעי קבלנים נקודתיים תיבחן בנתוני החודשים הקרובים, בפרט לאחר שאפקט המבצעים בתל אביב ייבלם ויתברר אם הרוכשים מוכנים לחזור לשוק גם ללא הטבות מימון.