צחי אבו מכניס שותפים לעסקת הנדל"ן הגדולה של השנה. חברת ישפרו-תנופורט, שבבעלות כידן דהרי וירון אדיב, תצטרף לארי נדל"ן של אבו ברכישת השליטה בחברת ג'י סיטי מידי נורסטאר של חיים כצמן. שתי החברות יקימו שותפות מוגבלת שווה, כל אחת תחזיק ב-50%, ויחד ירכשו 26% ממניות ג'י סיטי תמורת כ-661 מיליון שקל - שווי שמשקף לחברה כ-2.6 מיליארד שקל.
מבנה העסקה מבוסס על חלוקת כוח מלאה בין הצדדים. כל ההחלטות בשותפות יתקבלו בהסכמת שני הצדדים, ההוצאות יחולקו שווה בשווה וכל שותף יהיה זכאי להמליץ על מחצית מהדירקטורים. כלומר, אף צד אינו מחזיק ביכולת הכרעה עצמאית, וכל צעד ניהולי משמעותי ידרוש תיאום מלא בין שלושת בעלי העניין.
לצד הרכישה הראשונית, ההסכם כולל מנגנון אופציות הדדי לרכישה או למכירה של 7% נוספים ממניות ג'י סיטי, תמורת סכום של כ-192 עד 204 מיליון שקל. בנוסף, השותפות מתכוונת לרכוש כ-2% ממניות החברה מהציבור. אם שני המהלכים יושלמו, אחוז ההחזקה הכולל של השותפות עשוי להגיע ל-35%, בעוד החזקת נורסטאר צפויה לרדת ל-21% בלבד. כצמן ונורסטאר לא ייצאו לחלוטין מהתמונה, אך יעברו ממעמד של בעלי השליטה לבעלי מניות משמעותיים.
השאלה כיצד ממומנת העסקה אינה פשוטה. ישפרו-תנופורט מתכוונת לממן את חלקה, כ-330 מיליון שקל, ממקורות עצמיים ובאמצעות גיוס חוב. היקף החוב, תנאיו והביטחונות שיעמדו כנגדו טרם נמסרו לציבור. מדובר בנתון קריטי, שכן עלות המהלך הכוללת עשויה לחרוג משמעותית מהסכום הראשוני של 661 מיליון שקל.
לאחר השלמת רכישת המניות מתוכנן מהלך פיננסי נוסף, הפעם ברמת ג'י סיטי עצמה: גיוס הון של כמיליארד שקל, שנועד לחזק את מבנה ההון של החברה, להפחית את המינוף ולשפר את הגמישות הפיננסית. חלק מהתמורה אמורה לאפשר לנורסטאר לצמצם באופן משמעותי את חובותיה הפיננסיים. הגיוס צפוי להתבצע באמצעות הנפקת מניות חדשות, ועשוי לדלל את בעלי המניות הקיימים, כולל השותפות החדשה עצמה - אלא אם תשתתף גם היא בגיוס.
השותפים החדשים הציגו תוכנית הבראה שאפתנית לג'י סיטי. היא כוללת השבחת נכסים, הגדלת הכנסות, התייעלות תפעולית, צמצום נרחב בהוצאות המטה וההנהלה, שיטוח המבנה הארגוני, מימוש נכסים שאינם בליבת הפעילות, גיוס הון והפחתה משמעותית של רמת החוב הכוללת. בעיקרה, המטרה המוצהרת היא להפוך את ג'י סיטי ממה שהם מכנים "חברת אחזקות" לחברת נדל"ן תפעולית ממוקדת.
כידן דהרי ציין כי בכוונת השותפים לשחזר בג'י סיטי את ההצלחה שהושגה לדבריו בתנופורט ובישפרו. "שילוב הכוחות עם שותפי וחברי צחי אבו מחבר בין שני גופים חזקים המביאים עמם יתרונות משלימים, חוסן פיננסי משמעותי וראייה עסקית ארוכת טווח. אנו מאמינים מאוד בפוטנציאל הגלום בנכסי ג'י סיטי", אמר דהרי. הוא הוסיף כי הוא מעריך את חיים כצמן, שהקים ובנה את החברה והוביל אותה להיות "אחת מחברות הנדל"ן המובילות בישראל ובעולם".
צחי אבו מסר כי עוד בעת הכניסה להסכם המקורי לפני כשבועיים הצהיר על כוונתו לצרף שותפים. "לאחר בחינת פניות רבות לשיתוף פעולה, אנו שמחים לצרף את ישפרו-תנופורט, שתהווה מכפיל כוח משמעותי להצלחת תהליך ההבראה וההשבחה של ג'י סיטי", אמר. לדבריו, לדהרי ואדיב "ניסיון עשיר ומוכח בהבראת חברות ובפיתוחן". הצירוף אינו מפתיע גם מסיבה נוספת: מניית ארי נדל"ן ירדה באופן משמעותי מאז הכרזת העסקה המקורית, ונראה כי אבו בחר לפזר את הסיכון באמצעות שותף.
ישפרו-תנופורט היא חברה פרטית שאיגרות החוב שלה נסחרות בבורסה בתל אביב. הקבוצה מנהלת פורטפוליו נכסים בהיקף המוערך במיליארדי שקלים, הכולל מרכזים מסחריים פתוחים, פארקים תעשייתיים, מתחמי לוגיסטיקה ובתי קירור, לצד פרויקטים בחו"ל ובהם פיתוח המרינה באי רודוס שביוון. ארי נדל"ן, שבה מחזיק אבו בכ-52.47%, פועלת גם היא בנדל"ן מניב ומחזיקה בנכסים כגון מתחם סטאר סנטר באשדוד, קניון סטאר בנהריה וקניון מיימול בלימסול.
העסקה כוללת עוד כמה שלבים שיידרשו להיות מושלמים: רכישת המניות מנורסטאר, מימוש אפשרי של מנגנון האופציות, רכישת מניות מהציבור וגיוס ההון המתוכנן. מאזן הכוחות בג'י סיטי עומד להשתנות לחלוטין, ולאחר שנים שבהן שלט כצמן בחברה, השאלה האמיתית היא עד כמה תוכל השותפות החדשה לממש את תוכנית ההבראה המוצהרת ולייצר ערך ממשי לכלל בעלי המניות.
צחי אבו, כידן דהרי וירון אדיב שואפים להשלים את מלוא מהלכי העסקה ולהתחיל לפעול כבעלי השליטה בפועל בג'י סיטי, חברה שנכסיה פרושים בישראל ובחו"ל.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה