60% מהזוכים ב"דירה בהנחה" הם משרתי מילואים

תוכנית הדיור הממשלתית "מחיר למשתכן" עוברת בחודשים האחרונים שינוי מבני עמוק, שכבר משפיע על אלפי משפחות ברחבי הארץ. פסיקת בית המשפט העליון שאסרה מתן הטבות למשתמטים משירות צבאי, לצד מדיניות חדשה שקידם שר האוצר בצלאל סמוטריץ', צמצמו באופן דרמטי את היקף ההגרלות. לפי הכללים החדשים, רק כמחצית מהגרלות מחיר למשתכן שהתקיימו בעשור האחרון היו יוצאות לפועל כיום.

בשבוע שעבר ערך משרד הבינוי והשיכון את ההגרלה ה-11 בתוכנית "דירה בהנחה", שבמסגרתה נשלחו הודעות זכייה ל-7,922 משקי בית ב-19 יישובים, אירוע שמסמן את סיומו של עידן שנמשך כעשור. מעתה, תלמידי ישיבות שלא הסדירו את מעמדם בצה"ל לא יוכלו להשתתף בהגרלות, בהתאם לפסיקת בג"ץ מאפריל. בהגרלה האחרונה עוד התנוסס סימן שאלה לגבי זכאותם של המשתמטים להשתתף, ורק ברגע האחרון, בעקבות התערבות משרד המשפטים, נחסמה עבורם הגישה.

במקביל, המדיניות החדשה שקידם סמוטריץ' משפרת משמעותית את מצבם של משרתי המילואים. בעבר הוקצו להם 20% מהדירות המוזלות בהגרלה, ולפי הכללים החדשים יוקצו להם 50% מהדירות ביישובים המוגדרים כאזורי עדיפות לאומית, ועד 35% בשאר היישובים. בהגרלה ה-11, במסגרת תוכנית "ממילואים למפתח", הוקצו למשרתי המילואים לראשונה כ-50% מיחידות הדיור שהוגרלו, כאשר כמחצית מהדירות שהוקצו לקבוצה זו יועדו ללוחמים. בפועל, שיעור המילואימניקים מכלל הזוכים הגיע לכ-60%, וזאת משום שהם יכלו לזכות הן במסגרת ההקצאה הייעודית להם והן במסגרת יתר ההגרלה הכללית, בהתאם לכללי סדרי הקדימויות שנקבעו. בה בעת, שר האוצר צמצם באופן חד את כמות היישובים והדירות שייכללו בהגרלות, כך שההתמודדות תהיה על מלאי קטן בהרבה.

להגרלה ה-11 נרשמו 114,848 משקי בית זכאים, שביצעו יחד כ-1.7 מיליון הרשמות לפרויקטים השונים, שכן כל זכאי היה רשאי להירשם למספר הגרלות ופרויקטים במקביל. בפועל, רק כ-6.9% ממשקי הבית שנרשמו זכו באחת הדירות. מתוך 25,394 משרתי מילואים שנרשמו, זכו בדירה 4,734 - שיעור זכייה של כ-18.6%, כמעט אחד מכל חמישה נרשמים, גבוה משמעותית משיעור הזכייה הכללי בהגרלה. כך, מתוך 7,922 הזוכים הכוללים, 4,734 הם משרתי מילואים, ו-3,188 הנותרים משתייכים לקבוצות זכאים אחרות.

הדירות בהגרלה ה-11 הוגרלו ב-19 יישובים: ראשון לציון, אשדוד, בית שמש, רחובות, חדרה, כפר סבא, קריית גת, נהריה, אילת, מעלה אדומים, יהוד, יקנעם עילית, קדימה צורן, כפר מנדא, מזכרת בתיה, רכסים, בית דגן, בני עי"ש ובת חפר. המחירים נעו בטווח רחב: ביהוד, היעד היקר ביותר, דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר עלתה כ-2.4 מיליון שקל, בכפר סבא כ-2.2 מיליון שקל, וברחובות ובראשון לציון סביב 2.1 מיליון שקל. לעומת זאת, בכפר מנדא המחיר הממוצע היה הנמוך ביותר, כ-660 אלף שקל, ואחריו נהריה עם כ-950 אלף שקל ורכסים עם כ-1.05 מיליון שקל. סיכויי הזכייה השתנו מיישוב ליישוב: בבת חפר עמד הסיכוי לזכות על עד 8%, השיעור הגבוה ביותר, ביהוד ובמזכרת בתיה על כ-5%, ובקריית גת נע בין 4% ל-4.5%.

הרף החדש שקובע אם יישוב ייכנס להגרלה הוא מחיר של עד 20 אלף שקל למטר רבוע כולל מע"מ, כלומר כ-1.8 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים ממוצעת. גובה ההנחה יעמוד על 25%, עד תקרה של 550 אלף שקל. המשמעות היא שערים יקרות ומבוקשות ייצאו מהמשחק, בהן ראשון לציון, ראש העין, יבנה, מודיעין ונתניה, שבכל אחת מהן הוגרלו אלפי דירות בעשור האחרון. לעומת זאת, אשקלון ובית שמש, שבהן מחירי הדיור עדיין נמוכים מהרף שנקבע, ימשיכו להיכלל בהגרלות.

מאז 2016 הוגרלו בסך הכל כ-143 אלף דירות בהנחה, כמעט מחציתן, כ-71 אלף, באזורי הביקוש במרכז ובירושלים רבתי. ההחלטה החדשה תקפה עד סוף דצמבר 2027, כשלא ברור מה יקרה לאחר מכן. בערים חרדיות או בשכונות המיועדות לציבור החרדי הוגרלו עד היום כ-19,338 דירות, כ-13% מכלל הדירות שהוגרלו בעשור. לעומת זאת, ביישובים ערביים הוגרלו רק כ-2,388 דירות, כ-1.7% מהסך הכולל.

לצד השינוי במבנה ההגרלות, משרד האוצר מזהיר מפני גל נוסף של ביטולי עסקאות נדל"ן. לפי סקירה שפרסם המשרד, כ-1,300 עסקאות בוטלו בשלוש השנים האחרונות, לעומת כ-700 בשנתיים שקדמו להן. סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, ציינה כי ביטולי העסקאות כבר אינם תופעה שנמצאת בשוליים. באוצר מסבירים כי הרוכשים ניצבים בפני דילמה קשה, בין השלמת עסקה על דירה שערכה בשוק צנח לעומת מחיר החוזה, לבין ביטול העסקה תוך תשלום קנס של 10% ממחיר הדירה.

בדיקת האוצר על עסקאות שנחתמו בין דצמבר 2024 לדצמבר 2025 באזורי הביקוש מגלה כי עד היום נמסרו רק רבע מהדירות שנרכשו בהטבות מימון מסוג "10/90". עד סוף 2027 צפויות להימסר רק מחצית מהדירות הללו, כך שמרבית הרוכשים שרכשו דירות בתקופת המבצעים עדיין לא הגיעו לרגע שבו נדרשים להשלים את יתרת התשלום. באוצר מעריכים כי גל הביטולים האמיתי עוד לפניהם, ויתרחש בהדרגה ככל שמיזמי הבנייה יגיעו לסיומם.

מעבר לכך, גם בפרויקטים ממשלתיים קיימים עיכובים משמעותיים. בהגרלה שנערכה בפברואר 2024, החברות הקבלניות רייסדור וש.אלרוי עדיין לא הגישו בקשה להיתר בנייה, יותר משנתיים לאחר הזכייה. המשמעות היא ש-207 זוכים בהגרלה עדיין ממתינים לקריאה לבחור דירות, מצב שממחיש כיצד עיכובים ביורוקרטיים ותכנוניים מאריכים את זמני ההמתנה של הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן.

במשרד הבינוי והשיכון הדגישו כי הגרלה ה-11 בוצעה באמצעות מערכת ממוחשבת ללא מגע יד אדם, בפיקוח רואה חשבון מוסמך ובניהול ועדת ההגרלות של המשרד. הזוכים מקבלים הודעת טקסט אישית עם תוצאות ההגרלה, והמידע מתעדכן גם באזור האישי באתר ההרשמה לתוכנית. במשרד הובהר כי הזכייה בהגרלה אינה מקנה דירה מוכנה באופן מיידי, אלא זכות להתקדם לרכישת דירה באחד הפרויקטים שבהם זכה המשתתף, בכפוף למלאי הדירות הזמין ולסדר בחירת הדירות. במקרים שבהם זוכים מוותרים על הזכייה או אינם עומדים עוד בתנאי הזכאות, האפשרות לרכוש דירה תועבר לזכאים ברשימת ההמתנה.

עם השינויים החדשים בכללי ההגרלות וגל ביטולי העסקאות שצפוי להתרחב, שוק הדיור המוזל בישראל צפוי לעבור בשנים הקרובות שינויים נוספים, כשעל הפרק עדיין נותרת השאלה מה יעלה בגורל התוכנית לאחר סוף 2027.