משרד השיכון מציע: דיווח חובה על דירות מושכרות

משרד הבינוי והשיכון גיבש תוכנית אסטרטגית חדשה להסדרת שוק השכירות בישראל, שבמסגרתה יידרשו בעלי דירות לדווח למדינה על הנכסים שהם משכירים. המסמך, שנחשף לראשונה, מציע גם הקמת מאגר ארצי של דירות מושכרות ומנגנון ייעודי לטיפול בתלונות שוכרים.

כ-2.5 מיליון ישראלים מתגוררים כיום בשכירות, ושכר הדירה הממוצע הגיע לכ-5,135 שקל בחודש, לאחר עלייה של כ-90% בתוך 13.5 שנים. מדובר בשוק שמגלגל כ-50 מיליארד שקל בשנה, אך המדינה עדיין אינה מחזיקה בתמונת מצב מלאה לגביו. אפילו סקרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינם מאפשרים לדעת בדיוק כמה דירות מושכרות ומהם תנאי החוזים בכל אחת מהן.

לפי הנתונים בתוכנית, משך חוזה השכירות הממוצע עומד על כ-13.5 חודשים, וכ-90% מהחוזים הם לשנה אחת בלבד. המשמעות היא ששוכרים רבים נשארים באותה דירה שנים, אך נאלצים לנהל מדי שנה מחדש משא ומתן על המחיר והתנאים, בלי לדעת אם בעל הבית ידרוש תוספת של מאות שקלים או יבקש מהם לפנות את הדירה.

אחד הכשלים המרכזיים שהתוכנית מצביעה עליהם הוא היעדר מאגר מסודר שיציג כמה דירות מושכרות, באיזה מחיר ולכמה זמן. בעלי נכסים רבים אינם מחויבים כיום בדיווח לרשות המיסים בשל תקרת הפטור, ולכך מצטרפות דירות מפוצלות, יחידות דיור לא מוסדרות ושכירויות משנה שאינן מתועדות בשום מקום. חובת הדיווח המוצעת אינה אמורה לשמש רק לצורכי מס, אלא לחשוף את היקפו האמיתי של השוק ולאפשר למדינה לתכנן צעדים המתאימים לצרכים בשטח.

התוכנית מבקשת גם להתערב במבנה החוזה עצמו. בין ההצעות הנבחנות: מעבר להסכמי שכירות ארוכים יותר, שבהם מנגנון עדכון המחיר יהיה ידוע מראש לשני הצדדים. לצד זאת מוצע לתת לבעלי דירות תמריצים לבחירה בהשכרה ממושכת, ולבחון מנגנונים שיגנו עליהם מפני מקרים של אי תשלום שכר דירה.

לצד ההסדרה, התוכנית מציעה להקים מנגנון ייעודי לבירור תלונות שוכרים ולהטיל עיצומים כספיים כחלופה להליך משפטי ארוך ויקר. כיום, כל מחלוקת בין שוכר לבעל דירה מגיעה בפועל לבית המשפט, בלי מסלול מהיר יותר לפתרון סכסוכים.

התוכנית נוגעת גם בכשל נוסף: היעדר גוף ממשלתי אחד שאחראי על כל תחום השכירות. כיום האחריות מפוצלת בין משרדי המשפטים והאוצר, רשות המיסים, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון והרשויות המקומיות, מה שיוצר מדיניות מקוטעת ומהלכים שמתעכבים. הפתרון המוצע הוא הקמת גוף מתכלל במשרד השיכון, שירכז את המידע ויתאם בין הגורמים השונים, לצד ועדת היגוי משותפת לכל הגופים המעורבים.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר כי מדובר בפעם הראשונה שהתחום נבחן באופן מקיף. "אנחנו לא יכולים להסתכל רק על כמה דירות אנחנו מתכננים, משווקים ובונים. כ-30% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות, ואין פתרון לשוק נדל"ן בריא בלי לעסוק גם בשוק הזה", אמר. מורגנשטרן הבהיר כי אין ודאות לגבי יישום מלא של התוכנית: "אני לא יודע מי יהיה שר האוצר הבא, ואי אפשר לומר שכל התוכנית תאומץ. זאת שאיפה, אבל העבודה המקצועית והאלמנטים המרכזיים יהיו הבסיס לחוק ההסדרים הבא".

הניסיון להקים שוק משמעותי של שכירות מוסדית בישראל עדיין רחוק מהיעד. חברת דירה להשכיר, שהוקמה בשנת 2013, שיווקה עד 2024 כ-37 אלף יחידות דיור, אך רק כ-5,200 דירות בפרויקטים שלה אוכלסו בפועל. חלק מהדירות כמעט אינן נגישות לעשירונים הנמוכים, גם כאשר הן מוצעות במחיר מופחת. דוח מבקר המדינה כבר התריע בעבר כי משרדי הממשלה לא גיבשו תוכנית כוללת לשוק השכירות, וכי הצעדים שננקטו עד כה היו נקודתיים ומקוטעים.

התוכנית מונחת על השולחן כחודש וחצי לפני הבחירות, וההכרעה אם להפוך אותה למדיניות מחייבת תעבור לממשלה הבאה. כבר בשנת 2024 הוכנה הצעת מחליטים דומה, אך היא נבלמה בשל התנגדות של חלק ממשרדי הממשלה. למסמך החדש קדמה עבודת מטה שכללה מחקר בשיתוף ארגון ה-OECD, ניתוח נתוני הלמ"ס ושיתוף משרדי ממשלה, רשויות מקומיות, יזמים, בנקים וחוקרים בתחום.