שנת 2025 נרשמה כשנת שיא בהיתרי הבנייה בישראל, אך במקביל נרשמה ירידה חדה במספר הדירות שהושלמו בפועל והגיעו לשלב האכלוס. הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה הנפיקו במהלך השנה היתרים ל-84,429 יחידות דיור חדשות, לעומת 75,691 ב-2024, עלייה של כ-11.5%. זהו השיא הגבוה ביותר בארבע השנים האחרונות, כך עולה מהדוח השנתי של מינהל התכנון שפורסם השבוע.
התמונה מתהפכת כאשר בוחנים את מספר הדירות שקיבלו תעודת גמר, המסמך המאפשר בפועל את אכלוסן. ב-2025 ניתנו תעודות גמר ל-42,696 דירות בלבד, לעומת 47,415 דירות ב-2024, ירידה של כ-10%. כלומר, בעוד שמספר ההיתרים גדל בכ-11.5%, מספר הדירות שהגיעו בפועל לשלב שמאפשר לאכלס אותן ירד בשיעור דומה.
חשוב להבהיר כי היתר בנייה ותעודת גמר מתייחסים לשני שלבים שונים בתהליך, ולא בהכרח לאותן דירות. דירה שקיבלה תעודת גמר ב-2025 ייתכן שקיבלה את ההיתר שלה שנים קודם לכן. עם זאת, הפער בין קצב ההיתרים לקצב הגמר ממחיש עד כמה השיא המוצהר בצד ההיתרים רחוק מלהבטיח היצע דירות זמין בפועל. במינהל התכנון הסבירו כי הסיבה לפער נעוצה בכך שלא כל ההיתרים מומשו, וכי תהליך הביצוע בפועל אורך זמן רב יותר. המחסור החמור בעובדי בניין ואילוצים נוספים שנבעו מהמלחמה המתמשכת האטו את קצב הביצוע בישראל בשנים האחרונות, והרחיבו עוד יותר את הפער בין ההיתרים למספר הדירות שבנייתן מסתיימת בפועל.
בפילוח לפי ערים, ירושלים ממשיכה להוביל בהפרש משמעותי בהיתרי הבנייה, עם 8,444 יחידות דיור שקיבלו היתר ב-2025, לעומת 7,702 בשנה הקודמת. תל אביב ממוקמת במקום השני עם 6,915 היתרים, ולאחריה לוד עם 3,381, חיפה עם 2,775 ובת ים עם 2,719. בהמשך הרשימה נמצאות אשדוד עם 2,264 דירות, פתח תקווה עם 2,243, רמת גן עם 2,230 ונתניה עם 2,030 יחידות דיור שקיבלו היתר.
כאשר עוברים לבחון את תעודות הגמר, התמונה מתהפכת לחלוטין. תל אביב היא העיר המובילה עם 5,684 יחידות דיור שקיבלו תעודת גמר ב-2025, ואחריה נתניה עם 2,497, אשקלון עם 2,270 ופתח תקווה עם 2,210. ירושלים, שהובילה בהיתרים, הסתיימה עם 1,945 דירות בלבד שקיבלו תעודת גמר, מעט יותר מרחובות עם 1,697 ובית שמש עם 1,470 דירות. בהמשך הדירוג נמצאות באר שבע עם 1,377 דירות, בת ים עם 1,249, ראשון לציון עם 1,169, ראש העין עם 1,118 ואשדוד עם 1,105 דירות.
הדוח מתייחס גם למסלול "מורשה להיתר", הרפורמה שנועדה לקצר את משך הרישוי באמצעות העברת סמכויות מהוועדה המקומית לאדריכל מוסמך במיוחד. הנתונים מגלים אכזבה של ממש: ב-2025 הוגשו במסלול זה 348 תיקי מידע להיתר, אך הופקו רק 16 היתרים, ואושרו 56 יחידות דיור בלבד, מספר זניח בהשוואה לנתוני ההיתרים ברמה הארצית. המספר הגדול ביותר של תיקי מידע במסלול הוגש בתחום הוועדה המקומית חוף הכרמל, 46 תיקים.
מסלול "מורשה להיתר" מבוסס על תיקון לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף באוקטובר 2022 והפך למחייב בנובמבר 2024. במינהל התכנון הגדירו אותו כמהלך מהפכני שנועד לקצר ולייעל את הליכי רישוי הבנייה, אך המסלול סובל מכמה בעיות, ובראשן הצורך באישור של 100% מבעלי הקרקע כדי לבחור בו. נראה כי יעבור זמן עד שכל חבלי הלידה של הרפורמה יוסדרו ומספר ההיתרים בה יעלה.
הדוח בחן גם את עמידת הוועדות המקומיות בדרישות החוק. 68% מהוועדות קיימו ב-2025 לפחות 12 ישיבות מליאה או ועדת משנה כנדרש בחוק, עלייה של כ-25.8% לעומת 2024. עם זאת, המשמעות היא שכ-32% מהוועדות עדיין לא עמדו ברף המינימלי שקבע החוק. בתחום רשות הרישוי המצב טוב יותר: 93% מהוועדות קיימו לפחות ישיבת רישוי אחת בחודש, ירידה קלה לעומת 94% ב-2024.
פער נוסף התגלה במהירות הפצת החלטות הוועדה. החוק מחייב להפיץ את ההחלטות בתוך שלושה ימים, אך רק 45% מהוועדות עמדו בלוח הזמנים הזה. ב-42% מהוועדות ארך התהליך בין ארבעה לשמונה ימים, וב-11% מהוועדות הוא נמשך יותר משמונה ימים. הדוח בחן גם את נוכחות הנציגים בעלי הדעה המייעצת בישיבות הוועדות, כאשר ב-2025 דווח על 1,689 ישיבות, עלייה של כ-8% לעומת השנה הקודמת. עם זאת, במינהל התכנון התריעו כי שיעורי הנוכחות של מרבית הנציגים נותרו נמוכים.
הפער הגדל בין קצב ההיתרים לקצב השלמת הדירות בפועל צפוי להמשיך להעסיק את קברניטי משק הדיור, כאשר המחסור בכוח אדם בענף הבנייה נותר אתגר מרכזי שטרם נמצא לו פתרון.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה