שוק השכירות האמריקאי, שסבל שנים ארוכות מירידות מחירים ומעודף היצע, מראה לראשונה סימני התאוששות. שכר הדירה החציוני בארצות הברית עלה באוגוסט ב-0.1% לעומת יולי, לפי נתוני חברת המחקר אפרטמנט ליסט. מדובר בעלייה זעירה במונחים אבסולוטיים, אך היא נחשבת לאירוע דרמטי: זו הפעם הראשונה מאז אוגוסט 2022 שנרשמת עלייה בשכר הדירה בחודש זה של השנה.
הכלכלן הראשי של אפרטמנט ליסט, כריס סלויאטי, הצביע על השינוי במגמה. "בשנים האחרונות שכר הדירה ירד מעט באוגוסט, כאשר עונת השפל בשוק השכירות הקדימה במהלך השנה על רקע תנאי שוק חלשים", כתב סלויאטי בדוח. "השבירה של המגמה הזו מעניקה החודש סימן נוסף לכך ששוק השכירות משנה כיוון".
שכר הדירה החציוני החודשי בארצות הברית עומד כעת על 1,390 דולר, עדיין ירידה של 11 דולר לעומת אוגוסט אשתקד. אבל הפער הולך ומצטמצם, וזה מה שמייצר את תחושת המפנה. הירידה החדה ביותר בשכר הדירה השנה נרשמה דווקא באפריל, כאשר הביקוש נחלש על רקע אי-ודאות כלכלית וחששות מהיחלשות שוק העבודה.
לצד שכר הדירה, גם מדד הדירות הפנויות מספר סיפור מעניין. שיעור הדירות הפנויות ירד באוגוסט לרמה של 7.1%, ירידה שישית ברציפות מדי חודש. זו הפעם הראשונה מאז 2021 שנרשמת מגמת ירידה כזו בשיעור הפנויות, לאחר שהוא נגע בשיא בפברואר השנה.
הסיבה לתמונה שהתקיימה עד כה נעוצה בגל בנייה עצום: בשנים האחרונות זינקה בנייתם של בנייני מגורים להשכרה בארצות הברית לשיא של יותר מ-600 אלף דירות חדשות שנכנסו לשוק ב-2024, התוספת הגדולה ביותר מאז 1986. שוק כזה מוצף התקשה לספוג את ההיצע העצום, מה שהוריד מחירים והעלה את שיעור הדירות הפנויות. "אף שהשוק נמצא כבר בקצה תקופת הפריחה בבנייה, הוא עדיין התקשה לספוג את הגידול החד במלאי הדירות החדשות. כעת זה סוף-סוף משתנה", ציין סלויאטי.
חשוב לציין שהתמונה הארצית בארצות הברית מסתירה פערים אזוריים חדים. הירידות במחירים לעומת השנה שעברה מרוכזות בעיקר באזור הדרום ובמערב ההרים, בעוד שבצפון-מזרח, במערב התיכון ובחלקים מהחוף המערבי שכר הדירה כבר גבוה משמעותית. הזינוק החד ביותר נרשם בסן פרנסיסקו, בסן חוזה שבקליפורניה, בווירג'יניה ביץ' ובמילווקי, ואילו הירידות הגדולות ביותר תועדו בסן אנטוניו, לאס וגאס ודנוור.
בישראל, לעומת זאת, המגמה החודשית הפוכה: שכר הדירה הממוצע ירד באוגוסט ב-0.8% לעומת יולי, והגיע ל-5,063 שקל, לעומת 5,104 שקל בחודש הקודם. אלא שבניגוד לארצות הברית, בישראל הירידה החודשית לא משנה את התמונה השנתית: שכר הדירה עדיין גבוה ב-3.7% לעומת אוגוסט 2025, לפי נתוני חברת וויצ'ק.
הנתונים חושפים תמונה מפתיעה בתוך השוק המקומי. היצע הדירות להשכרה בישראל עלה ב-0.7% בלבד לעומת החודש הקודם, אך מאחורי המספר השקט הזה מסתתר שינוי דרמטי בתמהיל: היצע הדירות הגדולות, בנות 4-5 חדרים, זינק ב-15.2% בתוך חודש בלבד, ואילו היצע הדירות הקטנות, בנות 1-3 חדרים, צנח ב-6.3%. גם המחירים נעו בכיוונים מנוגדים: בדירות הקטנות נרשמה עלייה קלה של 0.2% במחיר הממוצע, שהגיע ל-4,328 שקל, בעוד שבדירות הגדולות שכר הדירה הממוצע ירד ב-2.1% והגיע ל-6,451 שקל.
מנכ"ל וויצ'ק, רמי רונן, התייחס לפער הזה. "העלייה של 15% בהיצע הדירות הגדולות מול ירידה של 6% בהיצע הדירות הקטנות מלמדת שהיצע הדירות אינו סיפור של מספר אחד, אלא של תמהיל", מסר רונן. "הירידה במחירי השכירות מצביעה על סימני התמתנות, אבל מוקדם עדיין לדבר על שינוי מגמה: המחירים עדיין גבוהים ב-3.7% לעומת השנה שעברה".
מנכ"ל אנגלו סכסון ומייסד פרופלי, רון נובוטני, הציע הסבר נוסף לתופעה. "ההתמתנות בשכר הדירה לא בהכרח מעידה על ירידה בביקוש לשכירות", אמר. "ייתכן שחלק מהשוכרים פשוט מעדיפים להישאר בדירה שבה הם מתגוררים ולחדש את החוזה, במקום לעבור לדירה אחרת ולהתמודד עם מחירי השוק הנוכחיים".
הסבר נוסף, ממוקד יותר, הגיע מיועץ הנדל"ן ירון רוזנבוים מרימקס. לדבריו, בדירות הגדולות המיועדות למשפחות הפך הממ"ד לתנאי סף. "מכיוון שחלק ניכר מהדירות הגדולות נבנו בשנים מאוחרות יותר או בפרויקטים של התחדשות עירונית ויש בהן ממ"ד, דווקא אותן דירות גדולות וישנות ללא מיגון נשארות זמן רב על המדף", הסביר רוזנבוים. "הדבר מייצר הצטברות היצע בלתי-מושכר ומכריח את בעלי הנכסים להתגמש ולחתוך מחיר".
בפילוח לפי ערים, ירושלים בולטת עם עלייה שנתית חדה של 7.4% בשכר הדירה הממוצע. בתל אביב-יפו נרשמה עלייה מתונה יותר של 3.6%, ובאשדוד עלייה של 0.7% בלבד. הנתונים מלמדים שהשוק הישראלי, בניגוד לאמריקאי, עדיין לא הגיע לנקודת מפנה אמיתית, גם אם יש בו סימני התמתנות ראשוניים.
בשני השווקים, האמריקאי והישראלי, יתברר בחודשים הקרובים אם מדובר בתחילתה של מגמה מתמשכת או בתנודה חד-פעמית שנובעת מגורמים עונתיים.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה