מה-1 באוקטובר משתנה אופן הבדיקה של הבנקים למי שמבקש הלוואה נוספת על דירה שכבר יש עליה משכנתא. במקום לבחון כל הלוואה בנפרד, הבנק יבחן מעתה את כלל ההתחייבויות על הנכס יחד, כלומר גם את המשכנתא הקיימת וגם כל הלוואה נוספת שמבקש הלקוח לקחת כנגד אותה דירה.
המשמעות המעשית היא שהבנקים יחמירו את הבדיקה של יכולת ההחזר הכוללת של הלווים, ולא רק את ההחזר החודשי של ההלוואה הספציפית המבוקשת. מי שכבר נושא משכנתא גבוהה יחסית לשווי הנכס עלול להיתקל בקושי לקבל הלוואות נוספות, גם אם בעבר היה יכול לקבל אותן בנפרד.
השינוי מגיע בעיתוי רגיש במיוחד עבור שוק המשכנתאות בישראל, שבו מנסות בחודשים האחרונים חברות הביטוח לפרוץ את המונופול הכמעט מוחלט של הבנקים. כיום שולטים הבנקים בכ-95% משוק המשכנתאות בישראל, נתח שכמעט לא זז לאורך שנים למרות ניסיונות חוזרים של גופים חוץ-בנקאיים להיכנס לתחום.
חברות הביטוח מנסות כעת להרחיב את פעילותן במה שמכונה בענף "המעוז האחרון של הבנקים". המהלך נועד להגדיל את התחרות בשוק שבו הלקוחות למעשה כמעט ואינם נהנים מאלטרנטיבה משמעותית לבנקים המסחריים, לא בתנאי הריבית ולא בגמישות התנאים.
ההחמרה הרגולטורית הצפויה ב-1 באוקטובר עשויה דווקא לתמוך במגמה הזו. ככל שהבנקים יידרשו לבחון את התמונה הכוללת של הלווה ולהחמיר בקריטריונים, כך עשוי לגדול הביקוש לגופים חוץ-בנקאיים שיציעו מסלולי מימון גמישים יותר, ובהם חברות הביטוח.
הרקע הרחב יותר לשינויים בשוק המשכנתאות והנדל"ן קשור גם להתפתחויות בשוקי ההון בעולם. בבורסת תל אביב ננעל יום המסחר האחרון בירידות שערים, כשברקע צניחה חדה של מניית אלקטרה נדל"ן וחששות גוברים מהזינוק בתשואות האג"ח הממשלתיות בארה"ב.
מניית אלקטרה נדל"ן, שפועלת בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב, צנחה בכ-75% בתוך ארבעה חודשים בלבד והגיעה לשווי של כ-1.06 מיליארד שקל, הנמוך ביותר בחמש השנים האחרונות. החברה, שבשליטת אלקו של האחים מייקי ודני זלקינד, מנוהלת בידי המנכ"ל אמיר יניב, שיוביל בנובמבר סיור הרגעה של כ-20 אנליסטים בפרויקטים של החברה בפלורידה.
הזינוק בתשואות האג"ח האמריקאיות, שחצו את רף ה-5%, מקשה על פעילות נדל"ן ממונפת ומקטין את הסיכוי לגייס כספים לקרנות חדשות, מה שמסביר חלק ניכר מהקשיים של אלקטרה נדל"ן. מדובר במגמה שמזוהה גם בישראל, שבה עליית תשואות בעולם מתורגמת ללחץ על שוק המשכנתאות ועל עלויות המימון של יזמי נדל"ן.
בשלב זה עדיין לא ברור כיצד בדיוק יתורגם השינוי הרגולטורי ב-1 באוקטובר להתנהלות בפועל של הבנקים מול לקוחות קיימים שמעוניינים במימוש נוסף על נכסיהם, ומה יהיה קצב הכניסה של חברות הביטוח לשוק המשכנתאות בחודשים הקרובים.
התקנה החדשה מטילה על הבנקים בדיקה מקיפה יותר, בעוד חברות הביטוח מנסות לנצל את ההזדמנות ולפרוץ את שליטת הבנקים בשוק המשכנתאות.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה