רמת גן וגבעתיים, שתי ערים שכנות שחולקות גבול ארוך, מציגות בחודשים האחרונים מגמות שונות לחלוטין בשוק הדיור. ברמת גן נרשמה ירידה מתונה במחירי הדירות, בעוד שבגבעתיים השוק נשאר כמעט יציב, עם נטייה קלה כלפי מעלה. הפער בין שתי הערים במחיר למטר הגיע לכמעט 9,000 שקל.
בעסקאות שנרשמו ברמת גן בחודשים אפריל עד ספטמבר השנה, המחיר החציוני למטר ירד בכ-5.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בגבעתיים, לעומת זאת, המחיר החציוני עלה בכ-3%. אלא שהנתון הזה, כך מתברר, מטעה.
הבדיקה מתבססת על כל עסקאות הדירות שדווחו לרשות המסים בשתי הערים: 585 עסקאות ברמת גן ו-136 בגבעתיים השנה, לעומת 781 ו-267 עסקאות בתקופה המקבילה אשתקד. כדי לבודד את השינוי האמיתי במחירים, הושוותה כל עסקה לעסקאות אחרות באותה שכונה, עם התאמה למספר החדרים, לשטח הדירה ולשאלה אם מדובר בדירה חדשה מקבלן או ביד שנייה.
כשמנטרלים את השפעת תמהיל הדירות שנמכרו, התמונה מתונה הרבה יותר. ברמת גן, בהשוואה בתוך אותה שכונה ואותו גודל דירה, הירידה עומדת על כ-2.2% בלבד. בהשוואה בתוך אותו רחוב, על פני 130 רחובות, הירידה היא כ-2%, ובתוך אותו בניין ממש, בכ-100 בניינים שבהם נרשמו עסקאות בשתי התקופות, הירידה מצטמצמת לכ-1.8%. כלומר, כמחצית מהירידה שעולה מהמדד הרשמי נובעת מכך שנמכרו דירות שונות, לא מירידה אמיתית במחירים.
בגבעתיים הממצאים מעורבים יותר. בהשוואה בתוך השכונות נרשמה עלייה של כ-1.2%, ובדירות יד שנייה בלבד כ-2.5%. בהשוואה בתוך אותו רחוב, ב-41 רחובות, נמדדה עלייה של כ-4%. אך ב-27 בניינים שבהם נמכרו דירות בשתי התקופות, המחיר למטר דווקא ירד בכ-3.8%. מכיוון שמדובר במדגם קטן יחסית, המסקנה הזהירה היא שהמחירים בגבעתיים יציבים פחות או יותר, ושהעלייה בחציון הרשמי נובעת בעיקר מסוג הדירות שנמכרו באותה תקופה.
הפער בין הנתון הרשמי לנתון המתוקן בולט במיוחד כשבודקים את מדד המגמה השנתי הממשלתי, שמראה עלייה של כ-11% ברמת גן וירידה של כ-10.8% בגבעתיים, כמעט היפוך גמור מהממצאים בבדיקה המדויקת. הפער נובע מכך שמדובר בממוצע פשוט של כל העסקאות בעיר, בלי התאמה לשכונה או לסוג הדירה. בגבעתיים, שבה נרשמות רק כמה מאות עסקאות בשנה, די בכמה פרויקטים גדולים כדי להזיז את הממוצע בעשרה אחוזים לכל כיוון.
ברמת גן השכונה שרשמה את הירידה הבולטת ביותר היא הגפן, עם כ-14.5%, וירידות של 6% עד 8% נרשמו גם בתל השומר, בהלל ובחרוזים, שנשארה בכל זאת השכונה היקרה בעיר עם כ-42,900 שקל למטר. בכיוון ההפוך בלטו קריית קריניצי, כפר אז"ר ושיכון המזרחי, עם עליות של כ-6%. בגבעתיים השינויים בתוך השכונות קטנים בהרבה: בבורוכוב נרשמה עלייה של כ-3.8%, ובארלוזורוב ובתל גנים השינוי כמעט אפסי.
כשמשווים דירות באותו גודל ובאותו סוג בכל העיר, המטר בגבעתיים יקר בכ-22% מרמת גן בעסקאות השנה, לעומת פער של כ-13% אשתקד. בדירות יד שנייה של ארבעה חדרים בשטח של 80 עד 100 מטר, הדירה הנפוצה בשתי הערים, המחיר החציוני ברמת גן עמד על כ-2.95 מיליון שקל, מול כ-3.95 מיליון שקל בגבעתיים. הפער בין הערים בדירה כזו עומד אפוא על כמיליון שקל.
התופעה שבה המדד הרשמי מספק תמונה שונה מהמציאות בשטח אינה ייחודית לרמת גן ולגבעתיים. דוד לוי, מנהל מקצועי והדרכה באנגלו סכסון, ציין כי בהסתכלות על הממוצע הארצי הירידות בשוק הדיור לא עוברות את ה-5%, אך יש פערים משמעותיים בין ערים. "בנתניה היו אזורים מסוימים שהגענו לירידה של 10%", אמר, והוסיף כי מדובר במקרים של מוכרים שהיו חייבים למכור, בעוד שרוב המוכרים שאינם לחוצים פשוט עוצרים את התהליך וממתינים.
מגמת ההאטה בשוק הדיור משתלבת גם עם נתונים נוספים שפורסמו לאחרונה, ולפיהם שכר הדירה במשרדים נמצא במגמת ירידה, בעוד שבמגזר המגורים המחירים עדיין נוטים לעלייה, גם אם באיטיות. בשוק המשרדים בתל אביב נרשמת תחילת התקררות, עם ירידות מחירים שמלוות גם ירידה בביקוש לשטחי מסחר ומשרדים באזור המרכז.
בשלב זה, עם המדגם המוגבל במיוחד בגבעתיים, קשה לקבוע אם מדובר במגמה שתימשך או בתנודה זמנית. ברמת גן, לעומת זאת, הירידה המתונה אך העקבית לאורך כל שיטות המדידה מצביעה על שוק שמאבד מעט מגובהו, גם אם בקצב מתון בהרבה ממה שהחציון הרשמי מרמז.
תגובות
רגע, שקט פה מדי
דעתך חשובה - תהיו הראשונים להגיב על הכתבה